Za prodaju stana potrebni su lična karta, dokaz o tome kako je stan stečen i list nepokretnosti iz koga se vidi da je prodavac upisan kao vlasnik. Ako stan ima više vlasnika, potrebni su dokumenti svih, a ako je stan stečen u braku i saglasnost supružnika. Prodaju najčešće ne usporava dokument koji nedostaje, već teret ili zabeležba u katastru, jer banka kupcu sa kreditom ne može da upiše hipoteku. Zato list nepokretnosti treba proveriti pre prvog oglasa.
Većina dokumenata za prodaju stana već postoji u fioci vlasnika. Problem nastaje kada ono što piše u katastru ne odgovara stvarnom stanju: hipoteka koja je davno otplaćena a nije brisana, nasleđe koje nikada nije upisano ili novogradnja koja još nema upis vlasništva. Takve stvari se ne rešavaju za jedan dan, pa ih je najbolje otkriti pre nego što se pojavi kupac.
Osnovna dokumenta
| Dokument | Čemu služi |
|---|---|
| Lična karta ili pasoš | Identitet svih vlasnika koji potpisuju ugovor kod javnog beležnika. |
| Dokaz o sticanju | Overen kupoprodajni ugovor, rešenje o nasleđivanju, ugovor o poklonu ili sudska odluka. Pokazuje kako je prodavac postao vlasnik. |
| List nepokretnosti | Potvrđuje ko je upisan kao vlasnik i da li na stanu postoje tereti ili zabeležbe. Javni beležnik ga proverava elektronski pre overe. |
| Potvrde o izmirenim računima | Infostan, struja i gas, po potrebi i porez na imovinu. Zakon ih ne traži, ali ih kupci po pravilu traže pre isplate, jer im neizmiren dug otežava prenos računa na svoje ime. |
Stanje u katastru svako može da proveri besplatno, preko javnog uvida eKatastar na sajtu Republičkog geodetskog zavoda. Dovoljna je adresa ili broj parcele. Ta provera traje pet minuta, a može da spreči višemesečno čekanje.
Dokumenta u posebnim slučajevima
Stan stečen u braku. Stan kupljen tokom braka po pravilu je zajednička imovina supružnika. Porodični zakon pretpostavlja da je upisan na oba supružnika i kada u katastru piše samo jedno ime, a zajedničkom imovinom supružnici raspolažu sporazumno. Zato je za prodaju potrebna saglasnost drugog supružnika, a javni beležnik bračni status proverava u matičnim knjigama. Posle razvoda potrebna je presuda ili sporazum o podeli imovine.
Nasleđen stan. Potrebno je pravnosnažno rešenje o nasleđivanju i naslednici upisani u katastar. Ceo postupak je opisan u tekstu o prodaji nasleđenog stana.
Stan pod hipotekom. Potreban je dopis banke o stanju duga i saglasnost banke da se hipoteka briše po isplati. Stan može da se proda bez prethodne otplate kredita, kako je objašnjeno u tekstu o prodaji stana pod hipotekom.
Vlasnik koji ne može da dođe na potpis. Potrebno je posebno punomoćje za prodaju tog stana, overeno kod javnog beležnika, a iz inostranstva u konzulatu Srbije ili kod stranog organa uz apostil.
Stan koji ne odgovara upisu. Ako je stan proširen, pripojen mu je zajednički prostor ili je ozakonjen, katastar mora da prikazuje stvarno stanje. Inače se prodaje ono što piše u listu nepokretnosti, a kupac sa kreditom dobija procenu samo za upisanu kvadraturu.
Tereti i zabeležbe u katastru
Najčešći uzrok zastoja u prodaji nije dokument koji nedostaje, već upis u listu nepokretnosti. Banka kupcu odobrava kredit samo ako može da upiše hipoteku prvog reda, a za to traži čist list nepokretnosti ili teret koji se briše iz kupoprodajne cene.
| Upis | Šta znači za prodaju |
|---|---|
| Hipoteka banke | Rešava se iz kupoprodajne cene. Kupac deo cene uplaćuje banci, a hipoteka se zatim briše. |
| Hipoteka otplaćenog kredita | Kredit je otplaćen, ali brisanje nikada nije sprovedeno. Potrebna je brisovna dozvola banke i zahtev katastru. |
| Zabeležba spora | Neko je tužbom osporio vlasništvo. Prodaja nije zabranjena, ali kupac preuzima rizik ishoda spora, pa kupac sa kreditom praktično ne može da kupi stan. |
| Zabrana otuđenja i opterećenja | Odlukom suda ili drugog organa zabranjeno je da se stan proda ili optereti. Prodaja nije moguća dok se zabrana ne ukine. |
Neki tereti se rešavaju za nekoliko dana, a neki su nepremostivi dok ne prođe sudski postupak. Posebna grupa su tereti koji su faktički rešeni, a katastar ih još nije sproveo: kredit je otplaćen, spor je završen ili je zabrana ukinuta, ali u listu nepokretnosti i dalje piše stari upis. Takvi tereti sami po sebi nisu problem, jer se samo čeka da katastar sprovede promenu. Problem nastaje kada se otkriju kasno, kada kupac već postoji i čeka.
Zakon katastru daje kratke rokove: pet radnih dana kada mu dokument dostavi sud, beležnik ili drugi organ, i 15 dana kada zahtev podnese stranka. U praksi se zbog takvih upisa ipak čeka, a ponekad je potrebno pisati urgencije. Prodavac koji to otkrije pre oglasa čeka bez kupca. Onaj koji to otkrije posle kapare čeka sa kupcem koji može da odustane.
Neuknjižena novogradnja
Kod novogradnje bez upisanog vlasništva postoje dve faze u kojima stan može da se kupi na kredit i jedna u kojoj ne može.
Dok je zgrada u izgradnji. Kupoprodajni ugovor sa investitorom može da se predbeleži u katastru. Zakon o hipoteci dozvoljava hipoteku na stanu u izgradnji kada postoji pravnosnažna građevinska dozvola, pa se stanovi u izgradnji često kupuju na kredit.
Kada investitor podnese zahtev za upotrebnu dozvolu. Zakon i tada dozvoljava hipoteku na završenom, a neupisanom stanu. Takva hipoteka se, međutim, upisuje na zemljištu ispod zgrade i na stan prelazi tek kada se zgrada upiše u katastar. Zato većina banaka u tom periodu ne odobrava nove kredite i čeka upotrebnu dozvolu i upis prava svojine, da bi hipoteku upisala direktno na stan. Tada stan realno može da kupi samo kupac sa gotovinom.
Kada je vlasništvo upisano. Stan se prodaje kao svaki drugi, uz list nepokretnosti na ime prodavca.
Vlasnik koji je kupio stan od investitora i želi da ga proda pre upisa treba da zna u kojoj je fazi zgrada. Od toga zavisi da li mu je tržište ceo krug kupaca ili samo oni koji plaćaju gotovinom. Organ koji izdaje upotrebnu dozvolu dostavlja je katastru po službenoj dužnosti, ali sam upis zgrade i stanova zavisi i od geodetskog elaborata, pa u praksi traje duže od zakonskih rokova.
Šta traži kupac sa kreditom
Danas se veliki deo stanova u Beogradu kupuje na kredit, a sa stambenim kreditom za mlade taj udeo raste. Banka kupca proverava i stan, ne samo kupca:
- list nepokretnosti sa prodavcem upisanim kao vlasnikom,
- stan bez tereta i zabeležbi, osim hipoteke koja se briše iz cene,
- procenu ovlašćenog procenitelja koju naručuje kupac,
- overen predugovor sa rokom za odobrenje kredita.
Ako bilo šta od toga nije u redu, banka kredit ne odobrava, a prodaja pada posle kapare. Više o tome kako se kapara štiti u tom periodu u tekstu o kapari pri prodaji stana.
Šta pripremiti pre prvog oglasa
- Proverite list nepokretnosti: da li ste upisani kao vlasnik, da li je kvadratura tačna i da li postoje tereti ili zabeležbe.
- Pronađite dokaz o sticanju: ugovor, rešenje o nasleđivanju ili ugovor o poklonu.
- Rešite stare upise: brisanje otplaćene hipoteke ili sprovođenje promene koja je faktički završena.
- Dogovorite potpise: svi vlasnici, supružnik po potrebi, punomoćje ako neko ne može da dođe.
- Pribavite potvrde o računima: Infostan, struja i gas, da kupac nema razloga za odlaganje.
Uređena dokumentacija ne podiže cenu stana, ali skraćuje vreme od dogovora do novca na računu i štiti od kupca koji odustane na pola puta. Šta još vredi uraditi pre prvog prikaza opisano je u tekstu o pripremi stana za prodaju.
Najčešća pitanja
Koja dokumenta su potrebna za prodaju stana?
Lična karta svih vlasnika, dokaz o sticanju stana, kao što je ugovor ili rešenje o nasleđivanju, i list nepokretnosti na kome je prodavac upisan kao vlasnik. U posebnim slučajevima i saglasnost supružnika, punomoćje ili dopis banke o hipoteci.
Da li moram da donesem list nepokretnosti kod javnog beležnika?
Ne. Javni beležnik ga proverava elektronski. Ipak ga je dobro pogledati unapred, jer se tereti i greške u upisu otkrivaju tek tada.
Šta je čist list nepokretnosti?
List nepokretnosti na kome nema hipoteka, zabeležbi spora, zabrana otuđenja ni drugih tereta. Banke ga traže da bi upisale hipoteku za kredit kupca.
Može li da se proda stan sa zabeležbom u katastru?
Zavisi od zabeležbe. Hipoteka se rešava iz cene, a stari upisi se brišu uz odgovarajući dokument. Zabeležba spora ili zabrana otuđenja po pravilu sprečavaju prodaju dok se ne skinu.
Koliko katastar ima vremena da sprovede promenu?
Po zakonu pet radnih dana kada dokument dostavi sud, beležnik ili drugi organ, i 15 dana kada zahtev podnese stranka. U praksi to ponekad traje duže, pa se pišu urgencije.
Može li neuknjižen stan u novogradnji da se kupi na kredit?
Dok je zgrada u izgradnji može, uz predbeležbu i hipoteku na stan u izgradnji. Od zahteva za upotrebnu dozvolu do upisa vlasništva većina banaka čeka, iako zakon hipoteku formalno dozvoljava. Tada stan kupuju samo kupci sa gotovinom.
Da li je potrebna saglasnost supružnika za prodaju stana?
Ako je stan stečen tokom braka, da, i kada je upisan samo na jednog supružnika. Ako je stečen pre braka ili tokom braka nasleđem ili poklonom, posebna je imovina i saglasnost nije potrebna.
Da li su potvrde o izmirenim računima obavezne?
Zakon ih ne traži, ali ih kupci gotovo uvek traže pre isplate. Dug ostaje obaveza prethodnog vlasnika, ali kupcu otežava prenos računa na svoje ime, pa ga je najbolje izmiriti pre prodaje.
Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravni savet. Za konkretan slučaj obratite se advokatu ili javnom beležniku.