Kupac prvog stana u Srbiji, pored cene iz oglasa, treba da uračuna porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto ili PDV kod novogradnje, troškove javnog beležnika i katastra, i budžet za renoviranje. Ima pravo na jednu poresku olakšicu, povraćaj PDV-a ili oslobođenje od poreza na prenos, za prvih 40 m² i dodatnih 15 m² po članu domaćinstva. Mladi od 20 godina do dana pre 36. rođendana mogu da koriste državni program stambenih kredita sa učešćem od 1 odsto i kamatom od 1,5 odsto u prvih šest godina. Najveći rizik ipak nije u papirologiji, već u ceni: u razlici između tražene cene i tržišne vrednosti.
Kupovina prve nekretnine deluje kao papirološki zadatak. Ugovor, katastar, banka, javni beležnik. U stvarnosti, najveći deo rizika nije u dokumentaciji, nego u jednoj odluci koja se donosi mnogo pre potpisa: da li cena koju plaćate odgovara stvarnoj vrednosti nekretnine.
Stvarna cena kupovine nadmašuje cenu iz oglasa
Na cenu nekretnine dodaju se:
- porez na prenos apsolutnih prava kod starogradnje, odnosno PDV kod novogradnje kupljene od investitora
- troškovi solemnizacije ugovora kod javnog beležnika
- troškovi upisa u katastar
- renoviranje i opremanje, kod većine kupaca prvog stana
Porez na prenos po zakonu duguje prodavac, ali se u praksi gotovo uvek ugovorom dogovara da ga plati kupac, pa ga treba unapred uračunati u budžet. Kod kupovine na kredit dodaju se i troškovi obrade kredita, procene i osiguranja, mada ih pojedine banke kod programa za mlade ne naplaćuju.
Poreske olakšice za kupca prvog stana
Kupac prvog stana u Srbiji ima pravo na jednu poresku olakšicu, a koju ostvaruje zavisi od tipa nekretnine.
Novogradnja i povraćaj PDV-a. Kod kupovine direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a, u cenu je uračunat PDV od 10 odsto. Kupac prvog stana može tražiti povraćaj PDV-a na prvih 40 m², uz dodatnih 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove (član 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost).
Starogradnja i oslobođenje od poreza na prenos. Kod preprodaje se plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto. Kupac prvog stana može biti oslobođen tog poreza po istoj logici kvadrature.
Jedno pravo, jedan izbor. Ove dve olakšice se međusobno isključuju, a pravo se koristi jednom u životu. Uslovi uključuju punoletstvo, državljanstvo i prebivalište u Srbiji, kao i da kupac i članovi domaćinstva nisu imali nekretninu u vlasništvu od 1. jula 2006. godine.
Subvencionisani stambeni kredit za mlade
Državni program stambenih kredita za mlade, čija je garantna šema proširena u junu 2026. godine, jedna je od najvećih promena na tržištu u poslednjih nekoliko godina. Sve uslove, primer rate i pravila programa detaljno smo objasnili u tekstu o stambenom kreditu za mlade.
- za državljane sa prebivalištem u Srbiji, od 20 godina do dana pre 36. rođendana
- samo za prvu nekretninu, ako podnosilac nema nekretninu niti je ranije koristio stambeni kredit
- učešće od 1 odsto vrednosti nekretnine
- kamata od 3,5 odsto, fiksna u prvih šest godina, od čega država plaća 2 procentna poena, pa kupac plaća 1,5 odsto
- kredit do 100.000 evra, a pojedine banke ograničavaju i cenu nekretnine, na primer do 150.000 evra
- rok otplate do 40 godina, uz mogući grejs period do 12 meseci
Korisnik po pravilu mora da stanuje u nekretnini i ne sme da je izdaje niti otuđi u prvih šest godina. Kredit ne isključuje povraćaj PDV-a za prvi stan.
Subvencija za majke. Majke mogu da dobiju bespovratnu pomoć od 20 odsto vrednosti nekretnine, a najviše 20.000 evra, uz kredit za mlade. Zahtev se podnosi u roku od godinu dana od rođenja deteta i obavezno pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
Rizici koje treba sagledati unapred. Posle šeste godine kamata postaje promenljiva, vezana za EURIBOR uvećan za 2 procentna poena, pa rata može osetno porasti. Tražnja koju je program pokrenuo podiže cene upravo u segmentu u kome se prva nekretnina najčešće kupuje. Zato vredi uporediti ponude više banaka, uključujući maržu posle subvencionisanog perioda i uslove prevremene otplate, pre nego što se vežete za jednu banku ili jedan stan.
Lokacija određuje buduću vrednost i likvidnost
Lokacija određuje i koliko lako i po kojoj ceni ćete stan jednog dana prodati. Dva stana iste kvadrature i sličnog stanja mogu imati potpuno različitu putanju vrednosti, u zavisnosti od:
- mikrolokacije i ugleda kraja
- saobraćajne povezanosti i blizine škola, vrtića i osnovne infrastrukture
- dostupnosti parkinga, što u gušće naseljenim opštinama često menja cenu kvadrata
- planiranog razvoja okruženja
Kod prve kupovine lako je preceniti trenutni utisak, a podceniti ono što lokaciju čini likvidnom na duži rok. Vredi se zapitati ne samo da li vam stan odgovara danas, već i kome ćete ga prodati za pet ili deset godina.
Novogradnja ili starogradnja
Novogradnja obično nosi bolju energetsku efikasnost, niže troškove grejanja i garanciju investitora, ali kvalitet gradnje varira više nego što oglas sugeriše, pa vredi proveriti dozvole i dosadašnje projekte investitora. Starogradnja u dobrim zonama često nudi razvijeniju infrastrukturu i veću kvadraturu za istu cenu, uz slabiju energetsku efikasnost. Nijedan tip nije univerzalno bolji: odgovor zavisi od budžeta, prioriteta i koliko dugo planirate da ostanete.
Razlika između tražene cene i tržišne vrednosti
Ovo je tačka na kojoj se kod prve kupovine najčešće gubi ili čuva novac.
Tražena cena je ono što prodavac želi da dobije. Tržišna vrednost je ono što nekretnina realno vredi u datom trenutku. Razlika ume da bude značajna, posebno u segmentima gde je tražnja pojačana subvencionisanim kreditima.
Ko ne razlikuje ova dva pojma, pregovara oko brojke koju je neko drugi izabrao. Razumevanje tržišne vrednosti pre ponude ne garantuje nižu cenu, ali postavlja jasnu granicu posle koje kupovina prestaje da bude dobra odluka.
Pravna sigurnost se ne proverava na kraju
Pre bilo kakve uplate, pa i kapare, vredi proveriti:
- vlasništvo i upis u katastar nepokretnosti
- eventualne terete, hipoteke ili zabeležbe
- usklađenost stvarnog i upisanog stanja nekretnine
- kod novogradnje, urednost dokumentacije investitora
Kupac postaje vlasnik tek upisom u katastar. Ceo pravni tok, korak po korak, objašnjen je u tekstu o pravnoj sigurnosti pri kupovini nekretnine.
Najčešća pitanja
Da li mogu da kombinujem povraćaj PDV-a i oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava?
Ne. Ove dve olakšice se međusobno isključuju, a pravo kupca prvog stana koristi se jednom u životu.
Da li mogu da kombinujem subvencionisani kredit za mlade i povraćaj PDV-a?
Da, ako su ispunjeni zakonski uslovi.
Kada majka treba da podnese zahtev za subvenciju za prvi stan?
U roku od godinu dana od rođenja deteta, i to pre zaključenja kupoprodajnog ugovora. Ako je ugovor potpisan pre odluke o zahtevu, subvencija može biti odbijena.
Kako da proverim da li je tražena cena realna?
Poređenjem sa uporedivim stanovima u istom kraju, sličnog stanja i kvadrature, uz uvid u trenutnu ponudu na toj mikrolokaciji i razliku između oglašenih i postignutih cena.
Da li mi je potreban advokat ako imam agenta za nekretnine?
Da. Agent vodi pregovore i proces, ali pravnu proveru dokumentacije, ugovora i tereta treba da uradi advokat specijalizovan za promet nepokretnosti.
Kada tačno postajem vlasnik nekretnine?
Posle upisa prava svojine u katastar. Ugovor solemnizovan kod javnog beležnika stvara pravni osnov za prenos, ali vlasništvo se stiče upisom.
Uslovi poreskih olakšica i državnih programa podložni su izmenama. Pre kupovine proverite aktuelne uslove kod Poreske uprave, banke ili advokata za promet nepokretnosti.