Porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnine u Srbiji iznosi 15 odsto i plaća ga prodavac. Ne plaća se na celu prodajnu cenu, već na razliku između prodajne cene i nabavne cene usklađene sa rastom potrošačkih cena od dana kupovine do dana prodaje. Porez se ne plaća ako je nekretnina bila u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina, ako se sredstva u roku od 90 dana od prodaje ulože u rešavanje stambenog pitanja, i u pojedinim slučajevima nasleđivanja. Prijava se podnosi u roku od 30 dana od prodaje.
Prodavac koji ovaj trošak sazna tek posle prodaje otkriva da je neto prihod drugačiji od planiranog. Zato porez ulazi u računicu pre određivanja prodajne cene, ne posle.
Koje poreze plaća prodavac stana
Pri prodaji stana u Srbiji pojavljuju se dva poreza, i često se mešaju.
Porez na kapitalnu dobit iznosi 15 odsto na razliku u ceni i plaća ga prodavac. O njemu je ovaj tekst.
Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5 odsto na ugovorenu cenu, odnosno na tržišnu vrednost ako je ugovorena cena niža. Po zakonu ga duguje prodavac, ali se u praksi gotovo uvek ugovorom dogovara da ga plati kupac. Kod prve prodaje novogradnje od investitora umesto ovog poreza plaća se PDV.
Ukratko, prodavac po pravilu plaća samo porez na kapitalnu dobit, i to samo ako je stan posedovao manje od deset godina, ako je posle usklađivanja sa inflacijom ostvario dobit i ako nema drugog osnova za oslobođenje.
Na šta se tačno plaća porez
Kapitalna dobit je razlika između prodajne i nabavne cene nekretnine. Na tu razliku, a ne na ceo iznos prodaje, primenjuje se stopa od 15 odsto.
Prodajna cena je cena iz ugovora. Ako Poreska uprava oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, osnovicu utvrđuje prema tržišnoj vrednosti.
Nabavna cena je cena po kojoj je prodavac stekao nekretninu, bez poreza na prenos apsolutnih prava koji je tada plaćen. Uvećava se za dokumentovana ulaganja u nekretninu, poput adaptacije ili renoviranja, i to samo ako postoje računi.
Usklađivanje sa inflacijom je deo obračuna koji se najčešće previdi. Nabavna cena se ne uzima nominalno, već se uvećava za rast potrošačkih cena od dana sticanja do dana prodaje. Ulaganja se usklađuju od datuma kada su izvršena. Na nekretnini koja je kupljena pre nekoliko godina, ovo usklađivanje može značajno smanjiti oporezivu razliku.
Primer obračuna
Stan je kupljen za 70.000 evra i prodat za 100.000 evra. Radi ilustracije, pretpostavimo da su potrošačke cene u periodu između kupovine i prodaje porasle ukupno 35 odsto.
| Korak | Obračun | Iznos |
|---|---|---|
| Nabavna cena | iz ugovora o kupovini | 70.000 EUR |
| Usklađena nabavna cena | 70.000 × 1,35 | 94.500 EUR |
| Kapitalna dobit | 100.000 − 94.500 | 5.500 EUR |
| Porez (15%) | 5.500 × 0,15 | 825 EUR |
Da se obračun radi nominalno, porez bi iznosio 4.500 evra. Razlika od 3.675 evra nastaje samo zbog usklađivanja sa inflacijom.
Obračun se vrši u dinarima, prema indeksu potrošačkih cena koji objavljuje Republički zavod za statistiku. Evri su u primeru korišćeni radi preglednosti. Za konkretan iznos potreban je obračun prema stvarnim datumima i zvaničnim indeksima.
Kada se porez ne plaća
| Osnov | Uslov |
|---|---|
| Vlasništvo najmanje deset godina | Nekretnina u neprekidnom vlasništvu najmanje deset godina pre zaključenja ugovora o prodaji |
| Rešavanje stambenog pitanja | Sredstva od prodaje uložena u roku od 90 dana u rešavanje stambenog pitanja prodavca ili člana porodičnog domaćinstva u Srbiji |
| Nasleđivanje u prvom naslednom redu | Nekretnina nasleđena od roditelja ili supružnika |
| Prenos između bliskih lica | Prenos između supružnika u vezi sa razvodom, odnosno između roditelja i dece |
Deset godina vlasništva je najjednostavniji osnov. Rok se računa od datuma sticanja prava svojine do dana zaključenja ugovora o prodaji, nezavisno od visine ostvarene razlike.
Rešavanje stambenog pitanja ima dva roka. Ako se sredstva ulože u roku od 90 dana od prodaje, porez se ne plaća. Ako se kupovina ne realizuje u tom roku, porez se plaća, ali se vraća ako se sredstva ulože u roku od 12 meseci od dana prodaje. Ako se u novu nekretninu uloži samo deo sredstava, oslobođenje važi srazmerno uloženom iznosu. Bliže kriterijume propisuje ministar finansija, pa uslove za konkretan slučaj treba proveriti pre prodaje.
Nasleđivanje je osnov na kome se greške najčešće prave. Nekretnina nasleđena u prvom naslednom redu može se prodati bez poreza na kapitalnu dobit, nezavisno od toga koliko je dugo bila u vlasništvu naslednika. Kod drugog i daljih naslednih redova pravila su drugačija, a prvi i drugi nasledni red se u praksi često mešaju. Ceo postupak, od ostavine do potpisa, opisan je u tekstu o prodaji nasleđenog stana.
Kapitalni gubitak umanjuje buduću dobit
Ako je prodajna cena niža od usklađene nabavne cene, nastaje kapitalni gubitak. Gubitak se može prebiti sa kapitalnim dobitkom ostvarenim u istoj godini ili u narednih pet godina. Prodavac koji je ranije prodao nekretninu sa gubitkom treba da proveri da li ga može iskoristiti.
Kako se prijavljuje i plaća porez
Prijavu podnosi prodavac na obrascu PPDG-3R, u roku od 30 dana od dana prodaje, nadležnoj filijali Poreske uprave prema mestu prebivališta. Poreska uprava zatim donosi rešenje o visini poreza. Propuštanje roka ne ukida obavezu, već dovodi do kamate i prinudne naplate.
Kako porez utiče na odluku o prodajnoj ceni
Porez na kapitalnu dobit menja neto prihod od prodaje, ne tržišnu vrednost nekretnine. Vlasnik koji ga uračuna unapred zna koliko mu prodaja stvarno donosi i može da proceni da li se prodaja u datom trenutku isplati. Ako je do navršenih deset godina vlasništva ostalo nekoliko meseci, ta računica može promeniti i sam trenutak izlaska na tržište.
Isti podatak koristi i u pregovorima. Prodavac koji je porez uračunao ima jasnu donju granicu cene. Onaj koji nije, često je otkrije tek posle potpisa.
Najčešća pitanja
Da li se porez na kapitalnu dobit plaća na ceo iznos prodaje?
Ne. Plaća se po stopi od 15 odsto isključivo na razliku između prodajne cene i nabavne cene usklađene sa rastom potrošačkih cena.
Da li prodavac stana plaća porez?
Da, ali ne uvek. Porez na kapitalnu dobit plaća samo ako je stan posedovao manje od deset godina, ako je posle usklađivanja sa inflacijom ostvario dobit i ako nema drugog osnova za oslobođenje.
Da li važi pravilo da se porez ne plaća posle dve godine?
Ne u Srbiji. Pravilo od dve godine važi u Hrvatskoj, pa se često pogrešno primenjuje i kod nas. U Srbiji je granica deset godina. Stan prodat pre toga podleže porezu na razliku u ceni, bez obzira da li je bio u vlasništvu dve ili devet godina, osim ako postoji drugi osnov za oslobođenje.
Koliki je porez na prodaju stana?
Porez na kapitalnu dobit je 15 odsto na razliku između prodajne i usklađene nabavne cene. Porez na prenos apsolutnih prava je 2,5 odsto na prodajnu cenu i najčešće ga ugovorom preuzima kupac.
Ko plaća porez na kapitalnu dobit, kupac ili prodavac?
Prodavac, jer je on ostvario dobit. Ovaj porez ne treba mešati sa porezom na prenos apsolutnih prava, koji se obračunava na vrednost nekretnine i koji se u praksi najčešće ugovorom prenosi na kupca.
Koliko dugo treba da posedujem nekretninu da ne bih plaćao porez?
Najmanje deset godina neprekidnog vlasništva pre zaključenja ugovora o prodaji.
Da li moram da uložim sav novac od prodaje da bih bio oslobođen poreza?
Ne nužno. Ako uložite deo sredstava, oslobođenje važi srazmerno uloženom iznosu.
Šta ako ne kupim novi stan u roku od 90 dana?
Porez se plaća, ali ako sredstva uložite u rešavanje stambenog pitanja u roku od 12 meseci od prodaje, imate pravo na povraćaj plaćenog poreza.
Da li plaćam porez ako prodam stan koji sam nasledio od roditelja?
Ne, ako je nekretnina nasleđena u prvom naslednom redu. Kod drugih naslednih redova pravila su drugačija i vredi ih proveriti pre prodaje.
Da li se ulaganja u renoviranje računaju u nabavnu cenu?
Da, ako su dokumentovana računima. Ulaganja se usklađuju sa inflacijom od datuma kada su izvršena.
Koliko imam vremena da podnesem poresku prijavu?
Trideset dana od dana prodaje, na obrascu PPDG-3R, u filijali Poreske uprave prema mestu prebivališta.
Da li mogu da umanjim porez podizanjem kredita pre prodaje ili donacijom?
Ne. To nisu zakonom predviđeni načini umanjenja poreza na kapitalnu dobit.
Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja poresko ni pravno savetovanje. Za konkretan slučaj obratite se poreskom savetniku ili nadležnoj filijali Poreske uprave.