Stan pod kreditom ili hipotekom može da se proda i pre nego što je kredit otplaćen. Najčešće kupac deo cene uplaćuje direktno banci prodavca, banka zatvara kredit i izdaje brisovnu dozvolu, a hipoteka se briše iz katastra. Kada se pojavi kupac, prodavac od banke pribavlja potvrdu o stanju duga i pismo o namerama. Kupce ne plaši hipoteka, već nejasan plan.
Mnogi vlasnici odlažu prodaju dok ne otplate kredit. To retko ima smisla. Prodaja stana pod hipotekom je uobičajen posao koji banke, javni beležnici i katastar obavljaju svakodnevno, ako je redosled koraka dogovoren unapred.
Kredit i hipoteka: isto ili ne
U praksi gotovo uvek isto. Kod stambenog kredita banka upisuje hipoteku na stan, pa „stan pod kreditom” znači stan na kome je upisana hipoteka u korist banke. Hipoteka se vidi u listu nepokretnosti i ostaje upisana dok se dug ne izmiri i ne obriše iz katastra.
Postoje dva izuzetka. Ako je kredit gotovinski ili nenamenski, na stanu nema tereta i prodaja teče kao i svaka druga. A ako hipoteka obezbeđuje tuđi ili poslovni kredit, ili je upisana u korist privatnog lica, postupak je isti, ali se dogovor vodi sa tim poveriocem.
Tri načina prodaje
| Način | Kako teče | Kada ima smisla |
|---|---|---|
| Prodavac otplaćuje kredit pre ugovora | Kredit se zatvara iz sopstvenih sredstava ili iz kapare. Kupac na dan potpisa dobija list nepokretnosti bez tereta. | Kada je ostatak duga mali u odnosu na cenu |
| Kupac deo cene uplaćuje banci prodavca | Posle overe ugovora kupac uplaćuje ostatak duga na račun koji odredi banka, a ostatak cene prodavcu. Banka zatvara kredit i izdaje brisovnu dozvolu. | Najčešći i najuravnoteženiji način |
| Kupac sve plaća prodavcu | Prodavac se obavezuje da iz primljenog novca otplati banku i obriše hipoteku. | Retko. Ceo rizik je na kupcu, pa ga ozbiljni kupci odbijaju. |
Drugi način je standard jer štiti obe strane. Kupac zna da njegov novac zatvara kredit, a prodavac ne mora unapred da obezbedi iznos koji nema.
Koraci, od pripreme do brisanja hipoteke
- Potvrda o stanju duga: banka navodi tačan iznos za zatvaranje kredita na određeni dan, sa kamatom i naknadama.
- Pismo o namerama: banka se pisano obavezuje da će posle otplate izdati brisovnu dozvolu. Ovaj dokument kupcu i njegovom advokatu daje sigurnost.
- Uslovi prevremene otplate: pisano obaveštenje banke o naknadi i postupku zatvaranja kredita.
- Ugovor sa jasnom klauzulom: koliki deo cene ide banci, na koji račun, u kom roku, i rok u kome prodavac briše hipoteku.
- Brisanje hipoteke: po otplati banka izdaje potvrdu o izmirenom dugu i brisovnu dozvolu, katastar briše hipoteku, a prodavac kupcu predaje rešenje o brisanju.
Prva tri dokumenta prodavac pribavlja kada se pojavi ozbiljan kupac. Što ih brže dobije od banke, kraći su pregovori. Ostala dokumenta za prodaju navedena su u tekstu o dokumentima za prodaju stana.
Koliko košta prevremena otplata
Kod stambenih kredita banka može da naplati naknadu za prevremenu otplatu. Ona iznosi najviše 1 odsto prevremeno otplaćenog iznosa ako do kraja kredita ima više od godinu dana, odnosno najviše 0,5 odsto ako je ostalo manje. Naknada ne sme biti veća od stvarnog gubitka banke, pa može biti i niža od ovih granica.
Banka je dužna da na pisani zahtev odmah dostavi obaveštenje o posledicama prevremene otplate, uključujući iznos naknade. Taj iznos ulazi u računicu neto prihoda od prodaje, zajedno sa porezom na kapitalnu dobit ako se plaća.
Kada i kupac kupuje na kredit
Prodavac ne mora unapred da ima sve papire od banke. Kada se pojavi ozbiljan kupac, banka prodavca izdaje pismo o namerama: pisanu obavezu da će posle otplate dati saglasnost za brisanje hipoteke. Dalje postoje dva puta.
Kupac plaća iz sopstvenih sredstava. Deo cene uplaćuje direktno banci prodavca, banka zatvara kredit i izdaje brisovnu dozvolu, a hipoteka se briše.
Kupac kupuje na kredit. Najjednostavnije je da kredit uzme u istoj banci u kojoj prodavac ima hipoteku. Banka iz odobrenog kredita zatvara kredit prodavca, briše staru hipoteku i odmah upisuje novu, u korist kupčevog kredita. Zakon o hipoteci dozvoljava da se nova hipoteka upiše na mesto stare, sa istim redom prvenstva, pa nema perioda u kome je stan bez obezbeđenja ni usklađivanja dve banke. Banka već poznaje stan, a ceo posao vodi jedan službenik.
Kada su banke različite, postupak je isti, ali ga usklađuju dve banke. Kupčeva banka uplaćuje ostatak duga banci prodavca, stara hipoteka se briše, a nova upisuje. Neke banke kredit isplaćuju tek kada je nova hipoteka upisana, a neke kada katastar potvrdi prijem zahteva. Zato rokovi u predugovoru treba da računaju na rad obe banke i katastra.
Hipoteka ne snižava cenu
Tržišna vrednost stana ne zavisi od toga da li na njemu postoji hipoteka. Cenu obara nesigurnost: kupac koji ne razume kako će se kredit zatvoriti traži popust kao naknadu za rizik ili odustaje.
Zato se stan pod hipotekom oglašava sa pripremljenim odgovorima. Kada kupac na prvom razgovoru dobije stanje duga, pismo o namerama i jasan redosled plaćanja, hipoteka prestaje da bude tema pregovora. Ostaje samo cena.
Najčešća pitanja
Da li moram da otplatim kredit pre prodaje stana?
Ne. Najčešće kupac deo cene uplaćuje direktno vašoj banci, koja zatim zatvara kredit i izdaje brisovnu dozvolu.
Može li kupac da preuzme moj kredit?
Retko. Preuzimanje duga zahteva saglasnost banke i proveru kupca kao novog dužnika, pa se u praksi gotovo uvek koristi uplata vašoj banci i, po potrebi, novi kredit kupca.
Šta ako je dug veći od prodajne cene?
Razliku morate da obezbedite iz sopstvenih sredstava pre zatvaranja kredita. Bez potpune otplate banka ne izdaje brisovnu dozvolu i hipoteka ostaje upisana.
Može li kapara da se iskoristi za otplatu kredita?
Može. Najsigurnije je da se kapara uplati direktno banci, uz klauzulu u predugovoru koja to predviđa. Više o pravilima kapare pročitajte u tekstu o kapari pri prodaji stana.
Ko plaća naknadu za prevremenu otplatu?
Prodavac, jer je on dužnik banke, osim ako se ugovorom drugačije ne dogovori.
Koliko traje brisanje hipoteke?
Zavisi od banke i od katastra. Rok u kome prodavac briše hipoteku zato treba upisati u ugovor, a dokumente od banke tražiti čim se pojavi kupac.
Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravno ni finansijsko savetovanje. Uslove prevremene otplate i postupak brisanja hipoteke za konkretan kredit proverite sa svojom bankom i advokatom.