Kapara je znak da je ugovor zaključen i uračunava se u cenu. Ako kupac odustane bez opravdanog razloga, prodavac može da zadrži kaparu. Ako odustane prodavac, kupac može da traži dvostruki iznos. U praksi se najčešće daje oko 10 odsto cene, uz predugovor overen kod javnog beležnika. Kapara nije pravo na odustanak: ko je da, ne može se jednostavno povući ostavljajući je drugoj strani.
Kapara je trenutak u kome dogovor postaje obaveza. Zato oko nje nastaje najviše nesporazuma, posebno kada kupac kupuje na kredit ili kada je na stanu upisana hipoteka. Pravila su jasna, ali samo ako su unapred upisana u predugovor.
Šta je kapara
Kapara je iznos koji kupac daje prodavcu u trenutku zaključenja ugovora, kao znak da je ugovor zaključen. Tako je definiše član 79 Zakona o obligacionim odnosima. Kada se kupoprodaja izvrši, kapara se uračunava u cenu, pa kupac na kraju plaća samo razliku.
Kapara se ne vraća kao poklon i ne naplaćuje se dodatno. Ona je deo cene sve dok obe strane ispunjavaju ono što su dogovorile.
Koliko iznosi kapara
Zakon ne propisuje iznos. U praksi se u Beogradu najčešće daje oko 10 odsto cene, a iznos može biti i manji ili veći, po dogovoru. Preterano veliku kaparu sud može da smanji na zahtev strane koja je dala.
Kaparu je najsigurnije uplatiti na račun, a ne predati u gotovini. Uplata ostavlja trag, a u predugovoru se tačno navodi iznos, datum i način plaćanja. Ako je na stanu upisana hipoteka, kapara se može uplatiti i direktno banci prodavca, o čemu više piše u tekstu o prodaji stana pod hipotekom.
Šta ako neko odustane
Posledice zavise od toga ko je odgovoran što ugovor nije izvršen (član 80 Zakona o obligacionim odnosima).
| Ko odustaje | Šta druga strana može da izabere |
|---|---|
| Kupac, koji je dao kaparu | Prodavac može da zadrži kaparu, ili da traži izvršenje ugovora ako je to još moguće, ili da traži naknadu štete i u nju uračuna kaparu. |
| Prodavac, koji je primio kaparu | Kupac može da traži dvostruki iznos kapare, ili izvršenje ugovora ako je to još moguće, ili naknadu štete i povraćaj kapare. |
Ako ugovor nije izvršen bez krivice ijedne strane, na primer zbog okolnosti koje su predugovorom predviđene kao uslov, kapara se po pravilu vraća. Upravo zato je važno da takve okolnosti budu unapred upisane.
Kapara nije pravo na odustanak
Česta zabluda je da kupac može da se predomisli tako što ostavi kaparu, ili da prodavac može da prihvati bolju ponudu tako što vrati dvostruki iznos. Zakon to izričito ne dozvoljava, osim ako je drugačije ugovoreno (član 79). Druga strana i dalje može da traži da se ugovor izvrši.
Ako strane žele da jedna od njih može slobodno da odustane, to se ugovara posebno, kao odustanica (član 82). Odustanica je cena odustanka, dok je kapara potvrda dogovora. To su dve različite stvari i u predugovoru se ne smeju mešati.
Kada kupac kupuje na kredit
Ovo je slučaj u kome se oko kapare najčešće spori. Kupac daje kaparu pre nego što banka odobri kredit, a odobrenje nije izvesno.
Zato predugovor treba da odredi dve stvari. Prva je rok za zaključenje glavnog ugovora. Rok od 60 dana u praksi je dovoljan i za procenu, i za odobrenje kredita, i za overu. Druga je šta se dešava sa kaparom ako banka odbije kredit. Na tržištu postoje različita rešenja, od povraćaja celog iznosa do zadržavanja dela kapare.
Pre nego što zvanično podnese zahtev, kupac treba sa bankom da uradi simulaciju kredita. Tako unapred zna da li ispunjava uslove i za koliki iznos, pa se odbijanje svodi na retke, nepredvidive slučajeve. Kod stambenog kredita za mlade banke odlučuju u roku od 10 do 15 dana od predaje kompletne dokumentacije.
Predugovor mora biti overen
Predugovor mora imati istu formu kao glavni ugovor (član 45 Zakona o obligacionim odnosima). Kupoprodaja nepokretnosti zaključuje se kod javnog beležnika, pa se i predugovor solemnizuje kod javnog beležnika. Neovereni papir sa potpisima ne daje ni kupcu ni prodavcu sigurnost na koju računaju.
Dobar predugovor jasno navodi:
- Cenu i iznos kapare: koliko, kada i na koji račun se uplaćuje.
- Rok za glavni ugovor: datum do kog se zaključuje kupoprodajni ugovor.
- Uslove: odobrenje kredita, brisanje hipoteke, iseljenje, i šta se dešava ako uslov ne nastupi.
- Posledice odustanka: u skladu sa zakonom ili drugačije, ali izričito napisano.
- Primopredaju: kada i u kakvom stanju se stan predaje kupcu.
Najčešća pitanja
Koliko iznosi kapara pri kupovini stana?
Zakon ne propisuje iznos. U praksi se najčešće daje oko 10 odsto cene, a strane mogu dogovoriti i drugačije.
Da li prodavac zadržava kaparu ako kupac odustane?
Može, ako je za odustanak odgovoran kupac. Umesto toga može tražiti i izvršenje ugovora ili naknadu štete.
Šta ako prodavac odustane posle primljene kapare?
Kupac može tražiti dvostruki iznos kapare, izvršenje ugovora ako je još moguće, ili naknadu štete i povraćaj kapare.
Da li se kapara vraća ako banka ne odobri kredit?
Zavisi od predugovora, pa se to upisuje unapred, zajedno sa rokom za glavni ugovor. U predugovorima koje mi pripremamo kapara se u tom slučaju vraća u celosti.
Da li je kapara isto što i avans?
Ne. Avans je samo deo cene plaćen unapred, bez posledica kapare. Kapara potvrđuje zaključenje ugovora i nosi pravila o zadržavanju i dvostrukom vraćanju.
Da li predugovor mora da se overi kod javnog beležnika?
Da. Predugovor ima istu formu kao glavni ugovor, a ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključuje se kod javnog beležnika.
Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravno savetovanje. Za konkretan predugovor obratite se advokatu ili javnom beležniku.