Stambeni kredit za mlade je državni program za kupovinu prve nekretnine. Namenjen je državljanima Srbije sa prebivalištem u Srbiji, od 20. godine do dana pre 36. rođendana, koji nemaju stan ni kuću na svoje ime i nisu koristili stambeni kredit. Kredit iznosi najviše 100.000 evra, uz učešće od 1 %. Prvih šest godina kupac plaća fiksnu kamatu od 1,5 %, a država ostatak. Stan se šest godina ne sme prodati ni izdati.
Sa 1 % učešća mladi danas kupuju stan za koji bi im kod običnog stambenog kredita trebalo višestruko veće učešće. Zato je ovaj kredit za samo godinu i po dana promenio deo tržišta. Od marta 2025. potpisano je više od 7.000 ugovora. Uslovi su jednostavni na papiru, ali detalji odlučuju: ko mora da ima jemca, šta se dešava posle šeste godine i zašto prodavac treba da zna kako ovaj kredit funkcioniše.
Ko može da dobije kredit
Program uređuje Zakon o utvrđivanju garantne šeme i subvencionisanju dela kamate kao mera podrške mladima u kupovini prve stambene nepokretnosti. Na dan podnošenja zahteva kupac mora da ispuni četiri uslova:
- ima najmanje 20 godina, a nije napunio 36,
- državljanin je Srbije sa prebivalištem u Srbiji,
- nema stambenu nepokretnost na svoje ime i nikada nije koristio stambeni kredit,
- u poslednjih 12 meseci nije kasnio sa obavezama prema bankama niti reprogramirao dug.
Vikendica se ne računa kao stambena nepokretnost, a vlasništvo nad negrađevinskim zemljištem ne smeta. Ni stan supružnika nije prepreka, dok god podnosilac zahteva nema stan na svoje ime.
Posao nije uslov, ali od njega zavisi da li je potreban jemac:
| Status | Šta je potrebno |
|---|---|
| Zaposlen na neodređeno, preduzetnik, poljoprivrednik, samostalni umetnik | Sopstvena kreditna sposobnost |
| Zaposlen na određeno | Kreditno sposoban jemac, po pravilu član porodice |
| Nezaposlen | Jemac sa dovoljnim prihodom za ratu i bez neizmirenih obaveza prema bankama |
Zakon ne propisuje minimalnu platu. Visinu kredita određuje banka, prema prihodima i pravilima Narodne banke Srbije o zaduženosti, kao kod svakog stambenog kredita.
Uslovi kredita
| Stavka | Uslov |
|---|---|
| Iznos kredita | Najviše 100.000 evra, u dinarskoj protivvrednosti na dan odobrenja |
| Cena nekretnine | Zakon je ne ograničava, a pojedine banke postavljaju svoju granicu. Sve iznad iznosa kredita kupac plaća sam. |
| Učešće | Najmanje 1 % cene |
| Kamata, prvih šest godina | Fiksna 3,5 %. Država plaća 2 procentna poena, kupac 1,5 %. |
| Kamata, od sedme godine | Promenljiva: EURIBOR plus 2 procentna poena |
| Rok otplate | Do 40 godina, s tim da se kredit otplati pre 70. rođendana |
| Grejs period | Do 12 meseci, po izboru kraći ili bez njega |
| Prevremena otplata | Dozvoljena, bez naknade |
| Garancija države | 40 % kredita, tokom prvih 10 godina otplate |
| Troškovi | Bez naknade za obradu, upis hipoteke, list nepokretnosti i overu ugovora i založne izjave. Procenu vrednosti plaća kupac. |
Koliko iznosi rata
Primer za kredit od 100.000 evra na 30 godina, bez grejs perioda:
| Period | Rata |
|---|---|
| Prvih šest godina | oko 345 evra |
| Od sedme godine, uz EURIBOR od 2 % | oko 450 evra |
| Od sedme godine, uz EURIBOR od 2,8 % | oko 485 evra |
Prvih šest godina rata je fiksna. Od sedme godine subvencija prestaje i rata prati EURIBOR, koji je u avgustu 2026. iznosio oko 2,8 %. Zato kupac treba da planira budžet i za tu fazu, a ne samo za početnih šest godina. Tačan obračun daje banka u ponudi.
Šta može da se kupi
Kredit je namenjen nekretnini u kojoj kupac živi:
- stan ili kuća, novogradnja ili starogradnja,
- deo stambene zgrade,
- garaža ili parking mesto, ali samo uz stan,
- građevinsko zemljište sa dozvolom za gradnju kuće,
- izgradnja kuće, uključujući montažnu.
Nekretnina mora biti uknjižena, sa važećim listom nepokretnosti, jer banka na njoj upisuje hipoteku. Stan u izgradnji može da se kupi samo pod uslovima programa, na primer kada je zgrada u projektnom finansiranju banke ili je druga banka finansira, a izgrađena je najmanje 60 %. Vikendica ne može.
Kupac prvog stana može da ostvari i poreske olakšice: povraćaj PDV-a kod novogradnje ili oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava kod starogradnje, ako ispunjava uslove poreskih zakona.
Šest godina ograničenja
Ovo je cena povoljne kamate. Šest godina od odobrenja kredita kupac mora da živi u nekretnini. Ne sme da je proda niti da je izda, ni celu ni deo. Jedini izuzetak je prinudna naplata.
Ko prekrši ovo pravilo, gubi subvenciju i vraća državi sve što je kroz nju dobio, sa zakonskom zateznom kamatom. Kredit se dalje otplaćuje po redovnim uslovima banke.
Pomoć države za majke
Uz kredit postoji i posebna, bespovratna pomoć za majke koje kupuju prvi stan ili kuću. Namenjena je majkama dece rođene od 1. januara 2022. godine, koje su državljanke Srbije sa prebivalištem u Srbiji i nemaju stan ni kuću na svoje ime. Prema uredbi, ukupan prihod supružnika u poslednja tri meseca ne sme biti veći od dve prosečne neto zarade.
Država plaća 20 % vrednosti nekretnine, a najviše 20.000 evra. Sredstva mogu da posluže i kao učešće uz stambeni kredit. Zahtev se podnosi lokalnoj samoupravi, u Beogradu Sekretarijatu za socijalnu zaštitu, u roku od godinu dana od rođenja deteta. Nekretnina se upisuje na majku i ne sme se prodati pet godina bez saglasnosti organa starateljstva.
Iznos se računa prema proceni poreske uprave, a najviše do 20 % cene iz predugovora ili ugovora. Prodavac ne sme biti krvni srodnik majke ni njenog supružnika. Zato se ovakva kupovina planira unapred, a kombinacija sa kreditom za mlade usklađuje se i sa bankom.
Da li će limit biti povećan na 200.000 evra
U razgovorima sa kupcima stanova u Beogradu pojavljuje se pitanje da li će limit kredita za mlade biti povećan sa 100.000 na 200.000 evra. Razlog je jasan: za 100.000 evra u Beogradu danas se teško kupuje stan za porodicu.
Zvanične najave za sada nema. Važeći limit je 100.000 evra. Izmene zakona do sada su povećavale ukupan iznos programa: sa početnih 400 miliona na 600, a u junu 2026. na 900 miliona evra.
Važno je razlikovati iznos kredita od cene stana. Stan već danas može koštati više od 100.000 evra, ali država subvencioniše kamatu samo na iznos kredita. Ostatak kupac plaća iz svojih sredstava.
Ako bi se limit povećao, mladim kupcima bi postali dostupni i skuplji stanovi. To bi podiglo tražnju u segmentu iznad 100.000 evra, a sa njom i pritisak na cene.
LUNICO uvid: očekivanja kupaca menjaju se pre propisa. Odluke o kupovini i prodaji ipak treba donositi prema važećim uslovima, a ne prema najavama. Kada se uslovi promene, ovaj tekst će biti dopunjen.
Kako izgleda postupak
- Razgovor u banci: banka proverava kreditnu sposobnost i daje spisak dokumentacije. Program nudi većina velikih banaka u Srbiji.
- Izbor nekretnine: uknjižen stan ili kuća, ili novogradnja koja ispunjava uslove programa.
- Procena vrednosti: ovlašćeni procenitelj izlazi na nekretninu. To je jedini veći trošak koji kupac plaća.
- Predugovor i kapara: sa jasnim rokom za odluku banke i pravilom šta biva sa kaparom ako kredit ne bude odobren.
- Odobrenje kredita: banke navode rok od 10 do 15 dana od predaje kompletne dokumentacije.
- Ugovor i isplata: kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika, upis hipoteke i isplata prodavcu.
Šta to znači za prodavca
Mladi sa ovim kreditom danas su jedna od najaktivnijih grupa kupaca, posebno za stanove do oko 100.000 evra. Oko četvrtine svih nekretnina kupljenih kroz program nalazi se u Beogradu. Za prodavca to znači širi krug kupaca, ali i tri stvari koje treba rešiti unapred.
Uknjižen stan bez prepreka. Banka mora da upiše hipoteku. Ako na stanu postoji teret, on se rešava pre isplate, kako je opisano u tekstu o prodaji stana pod hipotekom.
Predugovor koji štiti obe strane. Najosetljiviji period je između kapare i odobrenja kredita. Predugovor mora da odredi rok za odluku banke i šta se dešava sa kaparom ako kredit ne bude odobren. Više o tome u tekstu o kapari pri prodaji stana.
Cena koja prolazi procenu. Banka odobrava kredit na osnovu procenjene vrednosti. Ako je procena niža od cene, kupcu može nedostajati novac i posao pada na poslednjem koraku. Realno postavljena cena prolazi procenu bez iznenađenja.
Prodaja kupcu sa kreditom traje nekoliko nedelja duže nego prodaja za gotovinu, jer novac stiže tek posle procene i odobrenja. Uz dobru pripremu, to je predvidiv i siguran posao.
Najčešća pitanja
Ko ima pravo na stambeni kredit za mlade?
Državljani Srbije sa prebivalištem u Srbiji, od 20. godine do dana pre 36. rođendana, koji nemaju stambenu nepokretnost na svoje ime, nisu koristili stambeni kredit i u poslednjih 12 meseci nisu kasnili sa obavezama prema bankama.
Koliko iznosi kredit za mlade?
Najviše 100.000 evra, u dinarskoj protivvrednosti. Stan može koštati i više, a razliku kupac plaća iz svojih sredstava.
Da li će kredit za mlade biti povećan na 200.000 evra?
O tome se govori među kupcima, ali zvanične najave za sada nema. Važeći limit je 100.000 evra.
Kolika je kamata na kredit za mlade?
Prvih šest godina fiksna 3,5 %, od čega kupac plaća 1,5 %, a država 2 procentna poena. Od sedme godine kamata je promenljiva: EURIBOR plus 2 procentna poena.
Kolika je rata za kredit od 100.000 evra?
Na 30 godina, oko 345 evra mesečno prvih šest godina. Posle toga rata zavisi od EURIBOR-a: uz EURIBOR od 2,8 % iznosila bi oko 485 evra.
Da li majke mogu da dobiju dodatnu pomoć za kupovinu stana?
Mogu. Majke dece rođene od 1. januara 2022. dobijaju bespovratno 20 % vrednosti prvog stana ili kuće, najviše 20.000 evra. Zahtev se podnosi lokalnoj samoupravi u roku od godinu dana od rođenja deteta.
Da li nezaposleni mogu da dobiju kredit za mlade?
Mogu, uz kreditno sposobnog jemca. Jemac je potreban i za zaposlene na određeno vreme.
Da li stan kupljen kreditom za mlade može da se izda ili proda?
Ne u prvih šest godina od odobrenja kredita. U suprotnom kupac gubi subvenciju i vraća primljeni iznos sa zateznom kamatom, a kredit se dalje otplaćuje po redovnim uslovima banke.
Može li se kreditom za mlade kupiti stan u izgradnji?
Može, pod uslovima programa, na primer kada je zgrada u projektnom finansiranju banke, ili je finansira druga banka, a izgrađena je najmanje 60 %.
Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja finansijski savet. Konačne uslove kredita određuje banka u ponudi i ugovoru. Primeri rata su informativni obračuni.