Nasleđen stan može da se proda kada je ostavinski postupak završen i rešenje o nasleđivanju postalo pravnosnažno. Ako je naslednika više, ugovor potpisuju svi, lično ili preko overenog punomoćja. Deca i supružnik ostavioca ne plaćaju porez na nasleđe, a ni porez na kapitalnu dobit kada nasleđen stan prodaju. Porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 % u praksi najčešće preuzima kupac. Kada se naslednici slože oko realne cene, nasleđen stan se prodaje brzo.
Nasleđen stan retko prodaje jedna osoba. Najčešće ga prodaju brat i sestra, majka sa decom ili naslednici koji žive u različitim gradovima i državama. Pravni deo je jasan i predvidiv. Ono što prodaju ubrzava ili usporava je dogovor među naslednicima i poverenje u to da je cena prava.
Kada nasleđen stan može da se proda
Naslednici postaju vlasnici u trenutku smrti ostavioca, ali to vlasništvo mogu da dokažu tek rešenjem o nasleđivanju. Dok ostavinski postupak traje, stan ne može da se proda niti založi. Kupac i njegova banka traže pravnosnažno rešenje i naslednike upisane u katastar, jer bez toga kupac ne može da upiše svoje vlasništvo.
Ostavinski postupak vodi javni beležnik, kome ga poverava sud. Kada naslednici nisu u sporu i dokumentacija je uredna, postupak obično traje nekoliko meseci. Duže traje kada je neko od naslednika u inostranstvu, kada nedostaju dokumenta o stanu ili kada se naslednici ne slažu.
Ostavina ne mora da se završi da bi se počelo sa pripremom. Analiza tržišne vrednosti, provera dokumentacije i dogovor naslednika o ceni mogu da teku paralelno. Tada stan izlazi na tržište odmah po pravnosnažnosti rešenja, umesto nekoliko meseci kasnije.
Koraci od ostavine do prodaje
- Ostavinski postupak: pokreće se kod suda ili javnog beležnika, uz izvod iz matične knjige umrlih i dokaz o imovini ostavioca.
- Rešenje o nasleđivanju: određuje ko nasleđuje i u kom delu. Prodaja je moguća kada postane pravnosnažno.
- Upis u katastar: javni beležnik po službenoj dužnosti dostavlja rešenje katastru, a katastar upisuje naslednike. Naslednici ne podnose poseban zahtev.
- Dogovor i cena: naslednici se dogovaraju o ceni, načinu podele novca i o tome ko ih zastupa u prodaji.
- Prodaja: kapara, predugovor i ugovor overen kod javnog beležnika, kao kod svakog stana. Svi naslednici potpisuju.
Koje poreze plaćaju naslednici
Kod nasleđenog stana pojavljuju se tri poreza. Za najčešći slučaj, kada stan nasleđuju deca ili supružnik, odgovor je jednostavan: ni jedan od dva poreza koja se odnose na naslednike se ne plaća.
| Porez | Ko plaća i koliko |
|---|---|
| Porez na nasleđe | Ne plaćaju ga deca, supružnik i roditelji ostavioca. Braća, sestre i drugi naslednici drugog naslednog reda plaćaju 1,5 %, osim za jedan stan ako su sa ostaviocem neprekidno živeli u zajedničkom domaćinstvu najmanje godinu dana pre smrti. Ostali plaćaju 2,5 %. |
| Porez na kapitalnu dobit | Ne plaća se kada stan prodaje naslednik prvog naslednog reda. Ostali naslednici plaćaju 15 % na razliku između prodajne cene i cene po kojoj je ostavilac stekao stan, usklađene sa inflacijom, ako nemaju drugi osnov za oslobođenje. |
| Porez na prenos apsolutnih prava | 2,5 % na prodajnu cenu. Po zakonu ga duguje prodavac, ali ga u praksi ugovorom najčešće preuzima kupac. |
Prvi nasledni red čine deca ostavioca, odnosno njihovi potomci, i supružnik. Kod naslednika iz drugih naslednih redova porez na kapitalnu dobit treba izračunati pre nego što se odredi cena, jer menja koliko će im od prodaje stvarno ostati. Detaljan obračun i ostala oslobođenja objašnjeni su u tekstu o porezu na kapitalnu dobit.
Naslednici odgovaraju i za dugove ostavioca, ali najviše do vrednosti nasleđene imovine. Dugovi za komunalije i Infostan izmiruju se pre prodaje ili iz kupoprodajne cene, i to treba predvideti u predugovoru.
Kada je naslednika više
Kada stan nasledi više osoba, svaka postaje suvlasnik u svom delu. Ceo stan može da se proda samo uz potpis svih suvlasnika. Zato je dogovor naslednika najvažniji deo prodaje, važniji od svakog oglasa.
Dogovor obuhvata tri stvari: prodajnu cenu, način podele novca i to ko komunicira sa posrednikom i kupcima. Kada su ta tri pitanja rešena pre izlaska na tržište, prodaja teče kao kod stana sa jednim vlasnikom.
Broj naslednika sam po sebi nije prepreka. Trosoban stan u Resavskoj imao je dvanaest naslednika. Kada su se dogovorili oko cene i zastupanja, stan je prodat za dva dana, a postignuto je 95 % tražene cene.
Ako jedan naslednik želi da proda samo svoj deo trećem licu, mora prvo da ga ponudi ostalim suvlasnicima, jer oni imaju pravo preče kupovine. Deo stana se, međutim, teško prodaje i po pravilu postiže nižu cenu od srazmernog dela celog stana. Kupci traže ceo stan.
Kada se naslednici ne slože, preostaje sudska deoba. Stan koji ne može fizički da se podeli prodaje se, a novac se deli prema udelima. Takav postupak traje dugo i po pravilu donosi nižu cenu od dogovorene prodaje. Zato se gotovo svi naslednici na kraju ipak dogovore.
Naslednik u inostranstvu
Naslednik koji živi u inostranstvu ne mora da dolazi u Srbiju. Može da ovlasti člana porodice, advokata ili drugog naslednika punomoćjem za prodaju. Punomoćje se overava u diplomatsko-konzularnom predstavništvu Srbije ili kod nadležnog organa države u kojoj živi, uz apostil.
Za prodaju nepokretnosti potrebno je posebno punomoćje. Ono navodi stan i ovlašćenje za potpis predugovora i ugovora, kao i za prijem kapare i kupoprodajne cene. Najbolje je da ga advokat ili beležnik pripreme pre nego što stan izađe na tržište, jer slanje i overa mogu da potraju nekoliko nedelja.
Dokumenta za prodaju
- pravnosnažno rešenje o nasleđivanju,
- list nepokretnosti u kome su upisani naslednici,
- lične karte svih naslednika, odnosno overena punomoćja,
- dokaz da su izmirene obaveze za komunalije i Infostan,
- ugovor ili drugi dokaz o tome kako je ostavilac stekao stan, kada naslednici plaćaju porez na kapitalnu dobit.
Ako stan nije bio uknjižen na ostavioca, na primer kada je kupljen ugovorom koji nikada nije sproveden u katastru, to treba rešiti pre prodaje. Provera lista nepokretnosti je zato prvi korak, još dok ostavina traje. Kompletan spisak je u tekstu o dokumentima za prodaju stana.
Kako to izgleda u praksi
Prodaje nasleđenih stanova se po pravilu završavaju dobro. Kod više naslednika strah od nesloge je obično veći od stvarnog problema. Sve ih vodi ista želja: da prodaja prođe uspešno, bez rizika i u razumnom roku. Realnu, tržišnu cenu zato najčešće prihvataju bez dugih pregovora.
Ono što zaista treba izgraditi je poverenje. Naslednici često nisu bili uključeni u to kako je stan kupljen i održavan, ne poznaju tržište i boje se da će prodati ispod vrednosti. Pomaže kada svi dobiju istu analizu, iste informacije i u isto vreme, i kada se jasno zna ko koju odluku donosi.
Veliki broj nasleđenih stanova prodali smo za kratko vreme po preporuci advokata sa kojima sarađujemo. Oni su tim porodicama vodili ostavinski postupak, pa prodaja počinje sa uređenom dokumentacijom i naslednicima koji već imaju poverenja u proces.
Kako se određuje cena na koju svi naslednici mogu da pristanu objašnjeno je u tekstu o proceni vrednosti nekretnine.
Najčešća pitanja
Da li nasleđen stan može da se proda pre završetka ostavinskog postupka?
Ne. Ugovor o prodaji može da se zaključi tek kada rešenje o nasleđivanju postane pravnosnažno. Pripremu prodaje, analizu cene i proveru dokumentacije moguće je obaviti dok postupak traje.
Da li plaćam porez kada prodam stan nasleđen od roditelja?
Ne plaćate ni porez na nasleđe ni porez na kapitalnu dobit, jer ste naslednik prvog naslednog reda. Porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 % u praksi najčešće preuzima kupac.
Koliko traje ostavinski postupak?
Kada naslednici nisu u sporu i dokumentacija je uredna, obično nekoliko meseci. Duže traje kada je naslednik u inostranstvu, kada nedostaju dokumenta ili kada postoji spor.
Da li svi naslednici moraju da potpišu ugovor?
Da. Ceo stan može da se proda samo uz potpis svih suvlasnika, lično ili preko posebnog overenog punomoćja.
Šta ako jedan naslednik ne želi da proda?
Ostali mogu da prodaju svoje delove, uz pravo preče kupovine ostalih suvlasnika, ili da pokrenu sudsku deobu. Oba puta su sporija i po pravilu donose nižu cenu od dogovora.
Mogu li da otkupim deo stana od brata ili sestre?
Možete. Suvlasnik ima pravo preče kupovine kada drugi suvlasnik prodaje svoj deo. Ugovor se overava kod javnog beležnika kao i svaki ugovor o prodaji nepokretnosti.
Da li naslednik u inostranstvu mora da dođe na potpis?
Ne. Dovoljno je posebno punomoćje, overeno u konzulatu Srbije ili kod stranog organa uz apostil.
Ko plaća dugove za Infostan koje je ostavio pokojni vlasnik?
Naslednici, najviše do vrednosti nasleđene imovine. Najčešće se izmiruju pre prodaje ili iz kupoprodajne cene, prema dogovoru iz predugovora.
Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravni ni poreski savet. Za konkretan slučaj obratite se advokatu, javnom beležniku ili poreskom savetniku.