Stan u Zemunu se u prvoj polovini 2026. prodavao po prosečnoj ceni od oko 2.800 evra po kvadratu, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda. Razlike između naselja su ipak velike: stanovi na keju oglašavaju se po oko 4.300 evra po kvadratu, a u Batajnici po oko 2.350. Cene u oglasima su oko 12 % više od cena po kojima su stanovi zaista prodavani. Stan sa realnom cenom ovde se najčešće proda za oko mesec dana. Kupci su uglavnom mlađi parovi koji kupuju prvi stan, najčešće na kredit. LUNICO je u Zemunu prodao više od 100 stanova, najviše u novogradnji.
Zemun je do 1918. bio granični grad Austrougarske, a do 1934. posebna opština. Beograd ga je progutao, ali ga nije izbrisao. Ispod Gardoša i danas stoji stari Zemun: kaldrma, kej, Karađorđev trg, pijaca na kojoj se prodavci znaju po imenu.
Oko njega poslednjih petnaestak godina rastu nova naselja. U Pregrevici i ulici Cara Dušana nove zgrade se uklapaju između starih kuća sa dvorištima. Na mestu bivše kasarne Aleksa Dundić izgrađene su Zemunske kapije, naselje planirano za oko 1.700 stanova. Dalje od reke su Tri nove u Novogradskoj i naselje Gornji grad u Dobanovačkoj ulici, a uz granicu sa Novim Beogradom nove zgrade na Tošinom bunaru.
U starom Zemunu prodaje se adresa. U novim naseljima prodaje se zgrada. To su dva tržišta sa različitim kupcima, različitim cenama i različitim argumentima.
Cene po naseljima
Tabela pokazuje oglašenu cenu kvadrata za svako naselje sa najmanje deset oglasa i raspon u kome je srednja polovina oglasa.
| Naselje | Oglašena cena (€/m²) | Raspon (€/m²) |
|---|---|---|
| Zelena avenija (Tošin bunar, Petra Kočića) | 4.400 | 4.150–4.550 |
| Kej | 4.300 | 3.950–4.500 |
| Ćukovac | 4.200 | 3.350–4.200 |
| Retenzija | 3.900 | 3.550–4.350 |
| Donji grad | 3.900 | 2.600–4.550 |
| Zemunske kapije | 3.650 | 3.250–4.150 |
| Naselje Gornji grad, Dobanovačka | 3.650 | 3.250–4.150 |
| Pregrevica | 3.600 | 3.500–4.400 |
| Centar | 3.600 | 2.950–4.200 |
| Karađorđev trg | 3.550 | 3.450–3.600 |
| Save Kovačevića | 3.100 | 3.050–3.300 |
| Meandri | 3.050 | 2.650–3.200 |
| Cara Dušana | 3.050 | 3.000–3.200 |
| Galenika | 3.000 | 2.500–3.200 |
| Gornji grad, deo Zemuna | 3.000 | 2.700–3.300 |
| Prvomajska | 3.000 | 2.400–3.300 |
| Ugrinovačka | 2.950 | 2.800–3.200 |
| Kalvarija | 2.850 | 2.350–3.100 |
| Novi grad | 2.600 | 2.450–2.800 |
| Zemun polje | 2.400 | 1.800–2.550 |
| Batajnica | 2.350 | 2.000–2.500 |
| Altina | 2.250 | 1.950–2.550 |
| Ceo Zemun | 3.000 | 2.500–3.450 |
Analiza LUNICO, 22.10.2026. Izvor: 747 aktivnih oglasa za prodaju stanova u opštini Zemun, bez duplikata, sa podelom na naselja kakva se koristi u oglasima. Oglašena cena je medijalna. Raspon je srednja polovina oglasa, bez četvrtine najjeftinijih i četvrtine najskupljih. Cene su zaokružene.
Između najskupljeg i najpovoljnijeg dela Zemuna razlika je oko 2.000 evra po kvadratu. Na keju je kvadrat skoro dvostruko skuplji nego na Altini. Zato prosek za Zemun ne govori ništa o konkretnom stanu.
Najširi raspon nije u novim naseljima, nego u Donjem gradu i centru. Tamo se u istoj ulici nalaze i renoviran stan u lepoj zgradi i stan u zgradi bez lifta i sređene fasade. Što je raspon širi, to je važnije da se cena odredi poređenjem sa stanovima istog tipa, a ne prosekom ulice. To je posao analize tržišne vrednosti.
Oglas nije ugovor
Oglasi pokazuju šta prodavci žele. Ugovori pokazuju koliko kupci zaista plaćaju. Podatke iz ugovora overenih kod notara objavljuje Republički geodetski zavod. Za katastarsku opštinu Zemun u prvoj polovini 2026. to su sledeći podaci:
- ugovorena cena je 2.803 evra po kvadratu, prema 3.169 za uže gradsko područje Beograda,
- starogradnja je prodavana po 2.890 evra, a novogradnja po 2.708,
- za godinu dana cene su porasle 8,18 %, a u Beogradu 13,94 %,
- prodato je 457 stanova,
- garažno mesto je prodavano po 12.000 evra, upola jeftinije nego na Novom Beogradu.
Sve cene u tekstu su medijalne: polovina stanova je jeftinija, a polovina skuplja od navedene cene. Batajnica i Zemun polje vode se kao posebne katastarske opštine i nisu u ovim brojkama.
Kada se i iz oglasa izdvoje Batajnica i Zemun polje, oglašena cena u ostatku Zemuna je oko 3.150 evra po kvadratu. To je oko 12 % iznad ugovora. Deo razlike je rast cena posle prve polovine godine. Ostatak je prostor između onoga što prodavac traži i onoga što kupac potpiše. Prodavac koji cenu prepiše sa oglasa iz svoje zgrade počinje prodaju iznad tržišta, a da to ne zna.
Novogradnja je ovde jeftinija od starogradnje zbog lokacije. Starogradnja je uz reku i centar, a nova gradnja nastaje uglavnom na obodu. Zemun raste i sporije od grada, a takvo tržište manje prašta precenjenu cenu. Kupac ima vremena da poredi, i poredi.
Šta pomera cenu
Isto naselje ne znači istu cenu. Kada se oglasi podele po spratu, veličini i garaži, razlike su veće nego što većina prodavaca očekuje.
Sprat. Stanovi u prizemlju oglašavaju se u proseku po oko 2.700 evra po kvadratu, a stanovi od trećeg do petog sprata po oko 3.200. Razlika je oko 15 %, a kod prizemlja je i najviše prostora za pregovor.
Veličina. Manji stanovi su skuplji po kvadratu. Stanovi do 40 m² oglašavaju se po oko 3.650 evra po kvadratu, a stanovi veći od 100 m² po oko 2.800. Za mali stan ima više kupaca, od mladih parova do onih koji kupuju radi izdavanja. Za veliki stan kupaca je manje, i pregovori traju duže.
Garaža. Stanovi u novogradnji sa garažnim mestom oglašavaju se oko 7 % skuplje po kvadratu. Kod stana od 65 m² to je oko 14.000 evra, otprilike koliko garažno mesto u Zemunu zaista košta.
Stari Zemun: kupuje se adresa
Stari Zemun ima svoja pravila. Zgrade su starije, liftova je manje, a cene su najviše u opštini. Stanovi na keju oglašavaju se po oko 4.300 evra po kvadratu, u Retenziji po oko 3.900, a oko Karađorđevog trga po oko 3.550.
Kupac ovde ne kupuje kvadrate. Kupuje šetnju pored Dunava, jutro na pijaci, kafanu na kaldrmi. To se ne može sagraditi ponovo, i zato drži cenu. Stanovi čiji oglasi pominju pogled na Dunav ili kej oglašavaju se u proseku po oko 3.600 evra po kvadratu, za petinu skuplje od proseka Zemuna.
Kupac starog stana ne poredi ga sa novogradnjom u susedstvu, poput Signature Zemuna u ulici Cara Dušana. Poredi ga sa drugim starim stanovima. Sprat, lift, stanje instalacija i uredni papiri ovde pomeraju cenu više nego bilo gde drugde. Kod starijih zgrada zato je neophodno proveriti dokumentaciju pre prvog oglasa, a ne tek kada se pojavi kupac.
Nova naselja: kupuje se zgrada
U novim naseljima kupac ne bira ulicu. Bira investitora. Pita ko je gradio, kako su završene zgrade koje je isti investitor ranije predao, kako izgleda fasada posle nekoliko zima. Ugled investitora i kvalitet gradnje ovde se plaćaju direktno, u ceni kvadrata.
Naselje Gornji grad u Dobanovačkoj pokazuje koliko kupci cene dobru organizaciju. Zgrade, ulice i zelene površine planirani su kao celina. Naš stan u tom naselju prodat je za 35 dana.
Kod novogradnje kupac proverava i papire. Stan koji nije uknjižen, ili zgrada bez upotrebne dozvole, za kupca na kredit znači duže čekanje ili odustajanje, jer većina banaka traži upisan stan. To pitanje treba rešiti pre prvog oglasa.
Garaža je ponekad ključ dogovora. Na Tošinom bunaru cena je dogovorena tek kada je prodavac garažno mesto izostavio iz prodaje. Kupcu ono nije bilo potrebno, a prodavac ga sada izdaje.
Batajnica, Zemun polje i Altina
Ovo su najpovoljniji delovi Zemuna. Stanovi se ovde oglašavaju po oko 2.250 evra po kvadratu na Altini, 2.350 u Batajnici i 2.400 u Zemun polju.
Ovde se kupuje prvi stan. Kupac računa ratu, ne pogled. Najčešće kupuje stambenim kreditom za mlade, koji iznosi najviše 100.000 evra, uz učešće od 1 %. Sve iznad toga kupac plaća iz ušteđevine, a mlad par tu razliku najčešće nema. U celom Zemunu svega 52 od 747 oglasa imaju oglašenu cenu do 100.000 evra, a skoro polovina njih je u Batajnici.
Zato stan precenjen za nekoliko hiljada evra ovde ne gubi pojedine kupce. Gubi celu grupu kupaca. Takvom kupcu smo za 15 dana prodali stan u Zemun polju, u izvornom stanju.
Zemun polje dobija i prugu do aerodroma i Nacionalnog stadiona, čiji se završetak očekuje krajem 2026.
Ko kupuje i koliko traje prodaja
Zemun kupuju mladi. Najčešće par koji kupuje prvi stan, gotovo uvek uz stambeni kredit. Kupac dolazi sa odobrenim iznosom, poredi oglase i zna tačno koliko može. Dva slična stana u istom naselju za njega se razlikuju po ceni, stanju i spratu. Ničim drugim.
U poslednje vreme stanove u Zemunu sve češće kupuju i državljani Rusije. Prema RGZ, oni su tokom 2023. u nekretnine u Srbiji uložili više od 180 miliona evra. Naš stan na Tošinom bunaru kupili su upravo oni.
Uz cenu postavljenu prema ugovorima, stan u Zemunu se najčešće proda za oko 30 dana, isto kao na Novom Beogradu. Precenjen stan ne čeka kupca. Čeka da prodavac spusti cenu. Naš stan u Zemunskim kapijama krenuo je sa cenom iznad tržišne i prodavao se 60 dana, dvostruko duže od uobičajenog.
Šta iz ovoga sledi
Ako prodajete stan u Zemunu:
- Cenu ne prepisujte iz oglasa. Cene u oglasima su oko 12 % više od cena iz ugovora.
- Poredite se sa stanovima istog sprata, veličine i tipa zgrade, ne sa prosekom naselja.
- Ako je kupac kreditni, cena mora da prođe procenu banke.
- Garažu računajte posebno. Ponekad je dogovor lakši bez nje.
- Papire proverite pre oglasa, a ne kada se kupac pojavi.
Ako kupujete stan u Zemunu:
- Ugovorena cena od 2.803 evra po kvadratu je bolja polazna tačka od oglasa.
- Za prizemlje i velike stanove ima najviše prostora za pregovor.
- Kod novogradnje proverite uknjiženost i upotrebnu dozvolu pre kapare.
- Ako kupujete kreditom za mlade, gledajte stanove do 100.000 evra ili računajte na razliku iz ušteđevine.
Naše prodaje u Zemunu
U Zemunu smo prodali više od 100 stanova, najviše u novogradnji: u Pregrevici, Zemunskim kapijama i ulicama Banijskoj, Cara Dušana, Crnogorskoj, Svetotrojčinoj, Ugrinovačkoj, Dobanovačkoj, Tršćanskoj, Gornjogradskoj, Hercegovačkoj, Kordunaškoj i Prvomajskoj. Ovo su četiri prodaje iz četiri različita dela opštine.
Najveći izazov je u svakoj prodaji bio isti: cena. Prodavci su dobili od 90 do 98 % tražene cene. Najbrže je prodat stan u Zemun polju, za 15 dana. Najduže je trajala prodaja u Zemunskim kapijama, gde je tražena cena od početka bila iznad tržišne.
Najčešća pitanja
Koliko košta kvadrat stana u Zemunu 2026?
Prema RGZ, ugovorena cena u katastarskoj opštini Zemun u prvoj polovini 2026. bila je 2.803 evra po kvadratu. Oglašena cena je oko 3.000 evra po kvadratu, od oko 2.250 na Altini do preko 4.300 na keju i u Zelenoj aveniji.
Koji deo Zemuna je najskuplji, a koji najpovoljniji?
Najskuplji su Zelena avenija, kej, Ćukovac i Retenzija, oko 3.900 do 4.400 evra po kvadratu. Najpovoljniji su Altina, Batajnica i Zemun polje, oko 2.250 do 2.400.
Da li su cene stanova u Zemunu porasle?
Jesu, ali sporije od grada. Prema RGZ, za godinu dana porasle su 8,18 %, dok je uže gradsko područje Beograda poraslo 13,94 %.
Zašto je novogradnja u Zemunu jeftinija od starogradnje?
Zbog lokacije. Starogradnja je u starom Zemunu, uz reku i centar. Najveći deo nove gradnje nastaje na obodu opštine.
Koliko vredi garažno mesto u Zemunu?
Prema RGZ, ugovorena cena garažnog mesta u Zemunu je 12.000 evra, upola manje nego na Novom Beogradu.
Može li se kreditom za mlade kupiti stan u Zemunu?
Može, ali je izbor ograničen. Kredit za mlade iznosi najviše 100.000 evra, a do tog iznosa oglašeno je svega oko 7 % stanova u Zemunu, uglavnom u Batajnici. Ako je stan skuplji, razliku kupac pokriva iz sopstvenih sredstava.
Koliko traje prodaja stana u Zemunu?
Uz cenu postavljenu prema tržištu, najčešće oko mesec dana.
Ko može da mi pomogne da prodam stan u Zemunu?
LUNICO je licencirani posrednik za ekskluzivnu prodaju stanova u Beogradu. U Zemunu je prodao više od 100 stanova, najviše u novogradnji, od Pregrevice i Zemunskih kapija do Dobanovačke. Svaka prodaja počinje analizom tržišne vrednosti.